Der Verkehrswert ist der Wert, den ein Grundstück unter Berücksichtigung aller Umstände hat. Um eine Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen zu können, sollten Eigentümer:innen den aktuellen Verkehrswert kennen.
Was sagt der Verkehrswert aus?
Der Verkehrswert wird durch den Wert bestimmt, der zu einem bestimmten Zeitpunkt, unter normalen Umständen ermittelt wurde. Dies geschieht nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Ist der Verkehrswert der Verkaufswert?
Der wesentliche Unterschied zwischen einem Verkaufswert und einem Verkehrswert ist, dass ein Verkaufswert bei einem Verkauf tatsächlich gezahlt wird, der Verkehrswert hingegen ist erst nur eine Rechengröße. Ein Verkehrswert ist damit immer das Ergebnis einer fachgerechten Schätzung und stellt einfach formuliert den wahrscheinlichsten Kaufpreis dar.
Wie wird ein Verkehrswert ermittelt?
Um den Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln, können drei Bewertungsverfahren genutzt werden: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches zur Anwendung kommt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.
Das Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren wird am häufigsten zur Wertermittlung angewendet. Jedoch gehört es auch zu den kompliziertesten Verfahren. Diese Verfahrensverwendung wird meist bei eigengenutzten Einfamilien- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen verwendet.
Bei der Sachwertermittlung der Immobilie wird der Objektwert getrennt vom Grundstückswert ermittelt. Umstände, wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit fließen bei der Wertermittlung mit ein und mindern diesen dementsprechend. Der Grundstückswert wird anhand der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region ermittelt und gibt somit den Gesamtsachwert der Immobilie wieder.
Das Ertragsverfahren:
Das Ertragswertverfahren hingegen wird nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien verwendet. Der Ermittlungswert resultiert aus dem fortwährenden erzielbaren jährlichen Reinertrag, der sich wiederum aus den Gesamtmieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Betriebs- und Verwaltungskosten) errechnet.
Der endgültige Gebäudeertragswert ergibt sich, indem der Reinertrag mit der Restnutzungsdauer der Immobilie multipliziert wird.
Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Als Grundlage werden gleichsetzende Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage eingesetzt und genormt. Eine Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist, dass es eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten geben muss.
Bei Immobilienmarkler:innen ist das Vergleichswertverfahren äußerst beliebt, um den jeweiligen Verkaufspreis zu ermitteln, da es den am Markt erzielbaren Preis äußerst genau wiedergibt.
Wenn sie noch weitere Fragen zum Verkehrswert haben, kontaktieren Sie mich gerne per Telefon oder E-Mail!
Ich freue mich auf Sie!
