Die Wohnung passt: Die Zimmer haben die richtige Größe, der Balkon gefällt und die monatliche Finanzierung ist durchgerechnet. Auch das Hausgeld wirkt zunächst überschaubar. Trotzdem bleibt eine Frage:
„Was ist, wenn kurz nach dem Kauf das Dach, die Fassade oder der Aufzug gemacht werden muss und mein Anteil noch obendrauf kommt?“
Wer eine Eigentumswohnung kauft, entscheidet sich immer auch für das gesamte Gebäude und seine Eigentümergemeinschaft. Ein genauer Blick in die Unterlagen zeigt deshalb vor dem Notartermin, welche laufenden Kosten und gemeinsamen Vorhaben bereits absehbar sind.
Mit der Wohnung kaufen Sie einen Teil des ganzen Hauses
Die Räume Ihrer Wohnung gehören zu Ihrem Sondereigentum. Gleichzeitig erwerben Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen beispielsweise das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und die Außenanlagen.
Welche Gebäudeteile wozu gehören und wie bestimmte Kosten verteilt werden, ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Häufig richtet sich die Beteiligung nach den eingetragenen Miteigentumsanteilen. Es können jedoch abweichende Regelungen bestehen.
Deshalb reicht es nicht, bei der Besichtigung nur auf Böden, Fenster und Badezimmer zu achten. Auch der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur Kaufentscheidung.
Das Hausgeld ist eine Monatsrate, aber keine Zustandsnote
Mit dem Hausgeld finanzieren die Eigentümer die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft. Je nach Wohnanlage gehören dazu beispielsweise Versicherungen, Verwaltung, Hausmeisterleistungen, gemeinschaftlicher Strom und ein Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
Ein niedriges Hausgeld ist dabei nicht automatisch ein Vorteil. Möglicherweise wird nur wenig Geld für spätere Arbeiten zurückgelegt. Umgekehrt kann ein höherer Betrag plausibel sein, wenn darin bereits Heizkosten oder eine gut bemessene Rücklage enthalten sind.
Der aktuelle Wirtschaftsplan zeigt, welche Einnahmen und Ausgaben für das laufende Jahr vorgesehen sind. Die Jahresabrechnung zeigt dagegen, wie sich die tatsächlichen Kosten im vergangenen Jahr entwickelt haben. Erst zusammen wird erkennbar, wofür das Hausgeld verwendet wird und ob Nachzahlungen oder Anpassungen häufiger vorkommen.
Eine Rücklage ist nur so gut wie das, was damit bezahlt werden soll
Die Erhaltungsrücklage, häufig noch Instandhaltungsrücklage genannt, dient als finanzielles Polster der Gemeinschaft. Eine pauschal „richtige“ Höhe gibt es nicht. Entscheidend sind Alter, Größe und Zustand der Anlage sowie bereits geplante Arbeiten.
90.000 Euro Rücklage können im ersten Moment beruhigend wirken. Bei 30 Wohnungen entsprechen sie rechnerisch jedoch nur durchschnittlich 3.000 Euro je Einheit. Der tatsächliche Anteil richtet sich nach der jeweiligen Kostenverteilung. Stehen gleichzeitig Dach und Fassade an, kann das Polster schnell aufgebraucht sein.
Eine kleinere Rücklage kann wiederum nachvollziehbar sein, wenn Heizung, Fenster oder Dach erst kürzlich erneuert wurden. Die entscheidenden Fragen lauten daher:
Was wurde bereits gemacht?
Was steht in den nächsten Jahren an?
Und reicht die vorhandene Rücklage dafür voraussichtlich aus?
Antworten liefert der Vermögensbericht zusammen mit den Beschlüssen und den Informationen zum baulichen Zustand.
In den Protokollen steht, was beim Rundgang unsichtbar bleibt
Die Niederschriften früherer Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung zeigen, welche Themen die Gemeinschaft bereits beschäftigen. Dabei lohnt sich der Blick auf mehrere zurückliegende Versammlungen.
Besonders aufmerksam sollten Käufer bei wiederkehrenden Punkten werden:
- Sanierungen an Dach, Fassade, Balkonen, Leitungen oder Aufzug
- bereits eingeholte Angebote und verschobene Entscheidungen
- beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen
- Kredite der Gemeinschaft oder größere Zahlungsrückstände
Eine lebhafte Diskussion in einem Protokoll ist noch kein Grund gegen die Wohnung. Taucht dasselbe Problem jedoch über Jahre auf, ohne dass eine Lösung beschlossen wurde, gehört es vor dem Kauf geklärt.
In Herdecke wird überwiegend im Bestand gekauft
Im Ennepe-Ruhr-Kreis wurden 2025 insgesamt 925 Kaufverträge für Eigentumswohnungen abgeschlossen. Das waren rund 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Lediglich 61 der verkauften Wohnungen entfielen auf Neubauten.
Für Käufer in Herdecke bedeutet das: Häufig wird eine Wohnung in einem Gebäude gekauft, das bereits eine Geschichte, frühere Modernisierungen und eine bestehende Eigentümergemeinschaft mitbringt.
Auch der Grundstücksmarktbericht berücksichtigt bei der Einordnung von Eigentumswohnungen weit mehr als die Wohnfläche. Baujahr, Gebäudestandard, Modernisierungsstand, Größe der Anlage, Wohnlage und die jeweilige Stadt beeinflussen den Wert. Eine frisch renovierte Wohnung kann daher attraktiv wirken, während das Gebäude noch eine ganz eigene Aufgabenliste mitbringt.
So unterstützt Sperz Immobilien vor Ihrer Entscheidung
Sperz Immobilien hilft Ihnen dabei, die Wohnung und die Wohnanlage gemeinsam zu betrachten. Vorhandene Unterlagen werden zusammengeführt, offene Fragen an den Eigentümer oder die Verwaltung weitergegeben und bekannte Folgekosten in die Kaufentscheidung einbezogen.
Dazu gehören insbesondere die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, der aktuelle Wirtschaftsplan, frühere Jahresabrechnungen, der Vermögensbericht sowie die Protokolle und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Zeigt sich dabei ein rechtlicher oder baulicher Punkt, der fachlich genauer geprüft werden sollte, kann Sperz Immobilien über das regionale Netzwerk passende Ansprechpartner vermitteln. Auch bei der Finanzierung werden Hausgeld, mögliche Modernisierungen und eine ausreichende Reserve berücksichtigt.
Häufige Fragen
Die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft und bleibt auch nach dem Wohnungsverkauf dort. Der Verkäufer erhält seinen rechnerischen Anteil nicht ausgezahlt. Die Höhe der vorhandenen Rücklage sollte deshalb bei der Bewertung und Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Eine bereits beschlossene, aber erst später fällig werdende Sonderumlage kann den neuen Eigentümer treffen. Käufer sollten deshalb vor dem Notartermin nach offenen Beschlüssen und noch nicht angeforderten Zahlungen fragen. Wer die Kosten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer übernimmt, kann im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.
Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums lassen sich häufig einfacher umsetzen. Sobald beispielsweise Eingang, Treppenhaus oder andere Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, muss die Eigentümergemeinschaft über die Ausführung entscheiden. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht einen Anspruch auf angemessene Veränderungen vor, die der Barrierefreiheit dienen. Die konkrete Planung und Kostenverteilung sollten dennoch vorab geklärt werden.
