Der Kaufvertrag eines Hauses ist einem Verpflichtungsgesetz gleichzustellen. Anhand eines Kaufvertrages verpflichten sich Verkäufer:innen die Immobilie an Käufer:innen zu übertragen und diese den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Ein Kaufvertrag dient also in erster Linie der Sicherheit für beide Parteien.
Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen reicht als wirksamer Kaufvertrag nicht aus. Für die Sicherheit beider Parteien bietet sich ein Vorvertrag an. Erst der notariell unterschriebene und beglaubigte Kaufvertrag ist rechtskräftig. Vor der finalen Vertragsunterzeichnung werden alle Details noch ein letztes Mal genauestens geprüft.
Der Kaufvertrag bildet die bedeutendste Grundlage bei dem Verkauf einer Immobilie. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass der Eigentümerwechsel erst rechtswirksam ist, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt wird. Die Rechtslage ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eindeutig und ein Kaufvertrag grundsätzlich ohne eine:n Notar:in nicht möglich.
Vor Erstellung des Kaufvertrags sind einige wichtige Schritte zu beachten. Die Beteiligten sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein Immobilienverkauf ein umfangreicher Prozess ist, welcher auch über mehrere Monate andauern kann. Für einen erfolgreichen Verkauf ist eine gute Vorbereitung sehr wichtig. Dazu gehören eine umfangreiche Immobilienbewertung und die Beschaffung notwendiger Dokumente. Auf dieser Grundlage sollte ein angemessener Verkaufspreis für die Immobilie ermittelt und daraufhin Verkaufsstrategien festgelegt werden. Der nächste Schritt ist die Vermarktung der Immobilie anhand von Exposés und Anzeigen. Anschließend werden Besichtigungstermine mit Kaufinteressent:innen durchgeführt und danach die Bonität der Käufer:innen geprüft. Nach der Vorbereitung kann ein:e Notarin gemeinsam mit mir als Makler einen Kaufvertrag aufsetzen und beurkunden.
Vorvertrag
Im Vorvertrag werden alle wichtigen Eckpunkte bezüglich des Immobilienverkaufs vor dem eigentlichen Kaufvertrag festgelegt. Es werden dabei alle Kaufabsichten der Käufer:innen festgehalten. Im Gegenzug versichern die Verkäufer:innen, dass der Verkauf nicht mit anderen Käufer:innen durchgeführt wird. Auch der Vorvertrag benötigt die notarielle Beurkundung, um rechtswirksam zu werden. Ein Vorvertrag ist nicht zwingend notwendig, aber ratsam. Die Notwendigkeit kann von den Parteien individuell entschieden werden. Er ist beispielsweise sinnvoll, wenn Kaufinteressent:innen noch Zeit benötigen für die Immobilienfinanzierung. Der Vorvertrag dient außerdem dafür, rechtliche Sanktionen zu klären, sollte es nicht zum besprochenen Abschluss des Kaufvertrages kommen. Liegt ein Vorvertrag nicht vor, können Käufer:innen jederzeit bis zu der notariellen Beurkundung ohne Konsequenzen und Begründung vom Kauf abspringen.
Neben dem Vorvertrag gibt es auch die Reservierungsvereinbarung. Die Reservierungsvereinbarung dient dazu, dass wir Makler den Käufer:innen eine Zusicherung geben und die gewünschte Immobilie für einen gewissen Zeitraum für sie reservieren. Liegt ein Reservierungsvertrag vor, versichert die Verkäufer:innen den Interessenten, die Immobilie keinen anderen Kaufinteressenten anzubieten. Mit dem Reservierungsvertrag geht auch eine Reservierungsgebühr einher. Die Höhe der Gebühr beträgt in etwa fünf bis zehn Prozent der Maklerkosten. Die Reservierungsgebühr wird nach Abschluss des Kaufvertrages mit der Maklercourtage verechnet.
Erstellung des Kaufvertrags
Damit ein Immobilienkaufvertrag erstellt werden kann, benötigt man laut BGB eine:n Notar:in. Die Kosten für eine:n Notar:in werden i.d.R. von den Käufer:innen getragen. Diese Kosten betragen rund 1,5 – 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die Verkäufer:innen kommen nur für die Kosten einer Löschung eingetragener Belastungen auf. Ein:e ausgewählte:r Notar:in ist gesetzlich zur Neutralität zwischen den Parteien verpflichtet, dabei ist es egal wer die Notarkosten trägt. Sobald ein:e Notar:in den Entwurf für den Kaufvertrag erstellt, stellt er eine Rechnung. Diese Rechnung muss auch beglichen werden, falls der Termin nicht stattfinden sollte. Der endgültige Vertragsabschluss dauert grundsätzlich vier bis acht Wochen.
Informationen für das Aufsetzen des Kaufvertrags
Alle wichtigen Daten und Informationen sammelt ein:e Notar:in vor Abschluss des Kaufvertrags. Zu den grundlegenden Informationen zählen die persönlichen Daten der beteiligten Parteien, das Grundbuch und der Sachstand. Außerdem muss der Vertragsgegenstand, in dem Fall die Immobilie und alle dazugehörigen beweglichen Gegenstände dokumentiert werden. Der Kaufpreis ist für das Aufsetzen des Vertrags essentiell, ebenso wie die Daten zum Übergang des Eigentums. Abschließend werden die Gewährleistungsansprüche festgehalten und in den Kaufvertrag einbezogen.
All diese Daten und Angaben benötigt ein:e Notar:in vorab, um den Kaufvertrag zu erstellen. Als Ihr Makler kann ich Ihnen bei der Informationsbeschaffung helfen und sie unterstützen!
Der Immobilienkaufvertrag
Die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben für den Kaufvertrag sind:
- Name und Anschrift beider Parteien
- Kaufgegenstand (Immobilie)
- Kaufpreis, Zahlungsmodalität und Termin der Zahlung
- Objektzustand (ggf. Mängel)
- Datum der Objektübergabe
- Gewährleistungsregelung
- Verzugszinsregelung
Im Kaufvertrag werden alle vereinbarten Absprachen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in verbindlich festgehalten.
Prüfung des Kaufvertrags
Nach der Abgabe aller wichtigen Unterlagen, erstellt ein:e zuständige:r Notar:in den Kaufvertrag. Daraufhin erhalten beide Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Termin der Vertragsunterzeichnung einen Entwurf des Vertrags. Dabei haben sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in Zeit alles gründlich zu überdenken und zu überprüfen.
Als Ihr Immobilienmakler nehme ich Ihnen die Zeit und Arbeit ab und begleite Sie mit meinem Fachwissen beim Verkaufsprozess.
Wenn sie nähere Informationen zu den einzelnen Schritten bis zum Kaufprozess benötigen, kontaktieren Sie mich gerne per Telefon oder E-Mail!
