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Haften Erben bei Mietschulden?

Haften Erben bei Mietschulden?

Es ist immer eine emotionale Angelegenheit, wenn ein Angehöriger verstirbt. Aber was passiert mit einer angemieteten Wohnung? Oder gar mit Mietschulden?

Der Bundesgerichtshof urteilte in einer solchen Frage wie folgt:

Keine grundsätzliche persönliche Haftung der Erben bei Forderung aus Mietverhältnis

(BGH, Urteil v. 25.09.19, Az. VIII ZR 138/18)

Der Bundesgerichtshof stellte im September diesen Jahres fest, dass es keine grundsätzliche Haftung der Erben für Mietschulden. Auch wenn ein Wohnraummietverhältnis durch Erbschaft übergegangen ist, haftet der Erbe nicht zwingend für Mietforderungen, wenn er das Mietverhältnis nicht per Sonderkündigungsrecht gekündigt hat. Anderes gilt für Nutzungsentschädigungen.

Der Fall:

Ein Erbe machte von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 564 Satz 2 BGB Gebrauch. Darauf erfolgte eine erfolgreiche Räumungsklage des Vermieters. Nach erfolgter Zwangsräumung der Mietwohnung, klagte der Vermieter auf Zahlung von rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung. Die Gegenseite war der Ansicht, dass für ausstehende Miete und Nutzungsentschädigung nicht persönlich zu haften sei.
Der BGH entschied in diesem Rechtsstreit, dass der Erbe zumindest eine Nutzungsentschädigung schuldete, weil er seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietwohnung nach wirksamer Kündigung des Vermieters nicht nachkam. Der Erbe war gemäß § 564 Satz 1 BGB als Mieter in das Mietverhältnis eingetreten. Übernimmt dadurch aber nicht automatisch alle Rechte und Pflichten als Mieter. Insofern gilt die beschränkte Haftung im Rahmen des Nachlasses.
Wenn aber schuldhaft die Pflicht auf Räumung und Herausgabe durch den Erben nicht erfüllt wird, kann sich eine persönliche Haftung ergeben.

Wichtig:

Gemäß § 564 Satz 2 BGB sind sowohl der Vermieter als auch der Erbe eines Mieters berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Wenn ein betroffener Erbe oder ein Vermieter dieses Kündigungsrecht ausüben, bleiben nach dem Tod des Mieters bis zum Ende des Mietverhältnisses fälligen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten und sind nur über diesen zu decken.

Wohnraum als Ferienwohnung vermieten?

Wohnraum als Ferienwohnung vermieten?

Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung – ohne Erlaubnis – kann mit Ordnungsgeld geahndet werden

Wie viele der z. B. über „Airbnb“ angebotenen Wohnungen dürften gar nicht als solche angeboten werden!?
In einem rechtskräftigen Beschluss des OLG Frankfurt a. M. hat dieses eine ausgesprochene Geldbuße von 6.000 EURO als rechtmäßig eingestuft. Liegt keine behördliche Genehmigung vor, ist eine Vermietung als Ferienwohnung nicht erlaubt.
Städtische Satzungen lassen Bußgelder bis zu 25.000 EURO zu. Also lieber beim Amt den Antrag auf Genehmigung stellen und erst dann über „Airbnb“ oder andere Plattformen anbieten.
OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 02.08.2019, Az. 2 Ss-OWi 438/19

Energieausweis: Viele Ausweise verlieren Gültigkeit

Energieausweis: Viele Ausweise verlieren Gültigkeit

Für Gebäude, die neu vermietet, verpachtet oder verkauft werden sollen, besteht seit Januar 2009 die allgemeine Ausweispflicht. Da der Energieausweis maximal 10 Jahre gültig ist,
verfallen in 2019 viele Ausweise.

Gültigkeit prüfen

Wer vorhat dieses Jahr sein Eigentum zu verkaufen oder neu zu vermieten, sollte daher die Gültigkeit seines Energieausweises prüfen und ggf. einen neuen beantragen.

Wir erstellen für Sie Energiepässe Verbrauch und Bedarf ab 55,00 Euro – bei Auftragserteilung Immobilienverkauf selbstverständlich kostenlos.

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Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung

Vermieter muss trotz Ablauf der Abrechnungsfrist ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorlegen

Wenn Sie als Vermieter bis zum Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB Ihrem Mieter nicht die jährlich zu erstellende Betriebskostenabrechnung vorgelegt haben, hat Ihr Mieter dennoch einen Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Dies stellte das Amtsgericht Saarbrücken im Juli 2018 klar.

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung verklagt. Zwar sah der schriftliche Mietvertrag keine Leistung gesonderter Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten vor; jedoch war zwischen den Parteien unstreitig, dass derartige Vorauszahlungen vereinbarungsgemäß geleistet wurden. In der Vergangenheit wurde durch die Hausverwaltung über die Betriebskosten bis in das Jahr 2013 abgerechnet. Der Vermieter hatte jedoch anschließend keine Betriebskostenabrechnungen mehr vorgelegt.

Das AG Saarbrücken entschied zu Gunsten des Mieters, dass dieser gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der ausstehenden Betriebskostenabrechnungen aus dem schriftlichen Mietvertrag i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB hatte.
Hat ein Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB keine Betriebskostenabrechnung erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB. Unstreitig hatte der Vermieter über die Betriebskosten seit 2013 keine Abrechnungen erstellt.
Die Abrechnungen über die Betriebskosten waren jeweils 1 Jahr nach Ende eines Wirtschaftsjahres fällig. Der Anspruch des Mieters war auch nicht verwirkt. Denn der Mieter hatte mit der Anforderung der fälligen Abrechnungen nicht zu lange gewartet und auch nicht den Anschein erweckt, dass er auf die Abrechnungen keinen Wert lege (AG Saarbrücken, Urteil v. 25.07.18, Az. 3 C 477/17).